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Conversa de Homens

Existe um novo paradigma de masculinidade. O Homem Deixou de ser um parvalhão, passou a ser uma pessoa!

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Estará na hora de dispensar a empresa de gestão de condomínio?

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Está a chegar o final do ano e para todos os que vivem em condomínio, isso significa tomar decisões sobre orçamentos e outras  medidas que podem ser benéficas ou uma dor de cabeça para o resto do ano. A maior parte das pessoas encara estas reuniões como "o momento seca do ano". Já assim fui, até perceber que há mais vantagens em contribuir do que pagar as quotas e fazer de conta que o condomínio não existe. Mas vamos por partes.

 

Desde finais do ano passado, 2017, que a empresa a quem delegámos, lá no prédio, a administração do condomínio, começou a entrar em ruptura quando confrontada com solicitações tão básicas como mostrar as faturas do material e manutenção que estava a ser, alegadamente, efectuada no edifício.

 

Isto sucedeu porque comigo, se é para fazer, tem de ser bem feito. Andei, durante alguns anos, totalmente desligado do condomínio, pagava as quotas e deixava o resto para os outros. Mas, desta vez, como estava eu como membro da (pomposa) comissão de acompanhamento, e gosto das coisas claras no que toca ao dinheiro, do meu e dos outros (principalmente se sou eu quem tem de prestar contas) pedi para que as coisas fossem mais claras. A resposta do responsável da empresa foram múltiplos emails de mau gosto, a maioria ofensivos e meritórios de uma resposta à altura.

Ouvi relatos de técnicos dizer que têm acordos com estas empresas de condomínio para faturarem a mais e muitas vezes por trabalhos que nunca são realizados.

Mas mantive a calma, ou tentei, e respondi sempre de forma cordeal. A bem da verdade, porque a minha mulher me obrigou... Afinal, a razão estava do meu lado e não havia necessidade de baixar o nível de uma conversa de negócios. A relação com o tal responsável da empresa ficou insustentável a partir o momento em que me pediu para fazer a transferência para a sua conta pessoal de valores que, supostamente, ele tinha gasto, por adiantamento de despesas em nome do condomínio. Até aqui, nada de errado. O senhor adiantou o dinheiro, deveria ser ressarcido pela despesa.

 

Mas, por diversas vezes, solicitei que as contas dele fossem feitas com a empresa a que pertencia, da qual era sócio, e que fosse a empresa a faturar esses valores ao condomínio, apresentando as devidas faturas. Ora, chegou a um ponto em que, após diversos pedidos por telefone e presenciais, para solucionar esta questão (usando o tal comportamento diplomático), coloquei a conversa por email, a solicitar que as contas do senhor fossem feitas com a empresa e faturadas ao condomínio através desta.

 

Como se costuma dizer, rebentou o verniz. Colocou-se em bicos de pés, fez ameaças, puxou dos galões, enfim... Resumindo, as faturas apresentadas, já para não falar do extravio de uma (pelo menos), tinham o NIF da empresa de gestão de condomínios, estava a ser facturada ao condomínio, e o dinheiro seria transferido para uma conta pessoal. Sim, pode ler outra vez porque o ciclo é confuso!

 

Se isto não é, no mínimo, estranho, não sei o que lhe chamar. Por isso, enviei um email à empresa a solicitar que regularizassem a questão e que só depois seria efetuado o pagamento relativo a esta parcela. No entanto, leia-se, as faturas respeitantes ao serviço de administração, limpeza e manutenção, estavam em dia. Ao contrário das manutenções. Em abono da verdade, havia uma fatura antiga por pagar, mas como todos os meses estava uma paga, houve sempre uma mensalidade em dia. Vou poupar os restantes pormenores que incluem a ordem para parar a limpeza do prédio (serviço que estava pago).

 

Mas isto tudo serve apenas para chegar ao ponto em que, na maior parte das vezes, andamos a ser enganados por estas empresas. A DECO fala em falta de regulamentação do sector e de todas as vezes que liguei para esclarecer dúvidas, sai sempre uma imensidão de casos semelhantes, ou piores. Parece aquela conversa das doenças, quando um tem uma dor de cabeça, o outro arranja sempre forma de ter algo pior...

 

Foi então que, apercebendo-me que a DECO tinha uma plataforma para gestão de condomínios, decidi que deveríamos arriscar fazer a gestão própria, retirando da equação a empresa de administração e uma carga de trabalhos adicionais. Já para não falar da poupança com esta rúbrica. Bem, a plataforma da DECO acabou por não funcionar e estamos a usar outra (felizmente), mas já explico mais à frente.

 

Apresentei a proposta aos vizinhos, e para dar o sinal de boa fé, avancei para ser eu o reponsável por esta tarefa, pois todos recearam e duvidaram da exequibilidade da gestão própria. Afinal, ninguém tem tempo para estas coisas.

 

Resumindo alguns acontecimentos, pelo meio deste processo, andei a pesquisar empresas para fazer a manutenção do edifício, talvez a tarefa mais morosa: pedir orçamentos, usar as horas de almoço paea estar lá com os comerciais a explicar o que precisamos, receber orçamentos, organizar e partilhar com todos os condóminos para optar pelo mais indicado. É tarefa mais ou menos morosa, ocupa algumas horas de sono, mas, depois de estar feita, acaba por ser um descanso.

 

Neste processo, acabei por descobrir alguns locais do edifício onde, em quase 10 anos de morador, nunca tinha estado. Ao entrar na sala das bombas hidropressoras (já pareço um profissional) as bombas que dão pressão à água para chegar às fracções (neste caso) acima do 4º piso, a primeira surpresa desagradável. Por norma, são sistemas redundantes, para assegurar que, em caso de falha de uma bomba, haja sempre outra a funcionar e seja possível aos condóminos dessas frações tomar banho.

 

A foto a seguir, deixou-me aterrorizado. Afinal, andámos durante todo o tempo em que estivemos com esta empresa, e com as anteriores, a pagar manutenções para ter a bomba naquele estado e nem sequer ser avisados que seria necessária uma intervenção para a reparar. A conclusão óbvia, tendo em conta que este custo seria do condomínio e não da empresa de administração, é que nem sequer lá iam.

bomba_agua.jpgFoi à justa. Mais uns dias e o mais certo seria a bomba deixar de funcionar sem aviso prévio. Vou poupar-vos a pormenores mais técnicos mas adianto já que realizei uma espécie de formação técnico-profissional sobre todo este equipamento.

 

Só referir que foi durante a reparação desta bomba que descobri que havia no piso -3 um sistema para bombear água em caso de cheias e que nunca foi alvo de manutenção desde o dia em que foi instalado (em 2008). Ou seja, corríamos os risco de criar um aquário nas garagens. Nem o quadro elétrico que comanda este sistema estava a funcionar.

Existiam erros de construção desde a data da própria construção do edifício e que, por falta de qualidade e empenho das empresas de gestão, deixaram passar os prazos legais de garantias. Despesa adicional para que tudo ficasse como deve ser.

Um desses exemplos, as bombas de extração, em caso de inundações, estavam fixadas ao chão. Pela reação do técnico credenciado que lá foi, é até difícil explicar como é que conseguiram fazer aquele belo trabalho. Ou seja, em caso de inundação se uma bomba avaria, só com um mergulhaor seria possível remover a bomba para ser reparada.

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Depois da intervenção, o poço parecia novo, sem os tijolos, plásticos, madeira, entulho que lá estava há mais de dez anos. E, era fácil de notar (já que as tampas do poço estavam coladas pela tinta do chão), nunca foram vistas por nenhum técnico das diversas manutenções anuais que andámos a pagar. a foto abaixo, após a manutenção.

bombas_poco.jpg

As coisas estão a andar, as manutenções a ser feitas por empresas credenciadas e não por curiosos (e com custos mais baixos), estamos a pagar menos do que nos era cobrado por fazerem nada e já conseguimos poupanças substanciais.

Mesmo na sala das bombas de água havia falhas na instalação, como, por exemplo, um sistema que impedisse as bombas de funcionar em caso de falta de água na rede. Crucial para evitar danos e custos avultados. É aquele elemento azul em destaque na imagem...

bombas_agua1.jpg

Os elevadores

Mesmo ao nível dos elevadores, uma das grandes dores de cabeça dos condomínios, viemos a saber que a empresa que faz a manutenção, havia proposto um contrato mais vantajoso e nunca nos foi apresentado de forma clara. De acordo com a informação passada pela empresa de gestão, andávamos todos com os cabelos em pé e com vontade de correr com a empresa de manutenção. A ideia era mesmo ir para tribunal!

 

Em conversa direta com a empresa (a OTIS), percebemos que nada do que nos foi passado era a verdade. Meias verdades, explicações inquinadas e, do lado da empresa de manutenção, a afirmação típica: "Essas empresas de condomínio querem fazer negócio para meterem dinheiro ao bolso, já estamos habituados..."

 

É incrível a forma como estas coisas se passam e isto sucede porque, tal como eu até essa data, pagava as quotas do condomínio e desde que que não houvesse nada que me incomodasse, nem sequer queria saber da sua existência. Passei do oito para o oitenta e ao fim de um ano acho que encontrei o meio termo.

 

Tal como noutras áreas, pedi orçamentos a todas as maiores empresas de manutenção de elevadores, renegociei com a empresa e, além de conseguir um contrato com manutenção completa mais barato do que o simples que andámos a pagar durante anos, ainda fizeram um desconto de 50% no primeiro ano do novo contrato. Nada como negociar diretamente e não através de mandatários com outros interesses.

O caso mais ridículo diz respeito à iluminação dos elevadores. Desde que aqui moro que os elevadores estão com as lâmpadas ligadas 24 horas por dia. Duas lâmpadas fluorescentes de 36W que atingiam temperaturas capazes de queimar quando se encostava o braço ao metal. A empresa de gestão afirmava que era de lei, tinham de estar sempre acesas. E, para substituir para LED, a empresa apresentava orçamentos superiores a 600 euros. Declinámos...

Só que não. Afinal, não precisam de estar sempre acesas e o custo, mais de 50 por cento, dizia respeito ás lâmpadas. Por terem um formato fora do normal, a empresa de manutenção cobrava mais de 300 euros por quatro lâmpadas. O que se espera de uma empresa de gestão de condomínios? Que encontrem soluções mais baratas, nomeadamente usando a esclaa para obter custos mais baixos em material. Pois não foi assim, também neste caso. Resumo, comprei as mesmas lâmpadas por 29 euros cada uma e conseguimos alterar a iluminação e colocar sensores para acenderem apenas quando os elevadores estão em uso.

 

A administração própria foi assumida a 1 de fevereiro, e já temos mais coisas feitas e com menos custo do que nos 10 anos que andámos a pagar à tais empresas. Bem, antecipando a linha temporal da história, terminou no dia 19 de junho a obra de manutenção e recuperação da fachada e telhado. Um imprevisto que começou quando descobrimos que no lugar do ralo de escoamento da caleira estava a nascer uma pequena árvore... O resultado foram infiltrações de água que deterioram as paredes das varandas, por sorte, o estrago foi contido a tempo.

ralo_entupido.jpg

Depois de limpo...

ralo_limpo.jpg

E, depois desta descoberta, e na sequência da obra referida anteriormente, todo este espaço foi tratado e isolado devidamente.

 

Termina agora em dezembro a manutenção preventiva da fachada tardoz e terraços. Uma obra que necessitou de um orçamento extraordinário mas, mais uma vez, crucial para evitar danos maiores no edifício. Coisas que poderiam ser evitadas por mais um ou dois anos se as manutenções tivessem sido feitas devidamente.

 

Poupança de energia

Fala-se muito de poupança energética mas na maior parte das vezes nem pensamos bem na questão. Agora, estou um fanático, quase a raiar a obsessão.

 

No prédio, existem (existiam) quatro focos de halogéneo de 50W por patamar (dois que acendem de forma automática quando alguém entra ou sai de casa e dois que estão dependentes das duas frações do piso). Ou seja, de cada vez que alguém entra ou sai, 100W de consumo enquanto estão acesos, mais o consumo dos transformadores.

 

Fiz os cálculos e, se considerar que estes focos estão acesos uma média de 3 horas por dia (provavelmente até estão mais tempo ligados), correspondem a um peso de quase 400 euros anuais na fatura de eletricidade. Alterando para focos LED de 4W, o mesmo consumo baixa para cerca de 20 euros por ano. E, no total do material, entre lâmpadas, suportes e uniões, gastámos pouco mais de 140 euros.

 

Claro que em casa já andava a fazer esta transição mas sempre à espera que os focos fundissem para trocar. Quando fiz as contas, e daí a minha obsessão, troquei logo tudo para LED. Nem um centavo a mais de consumo excessivo neste departamento.

 

No meio do processo, convenci todos a fazerem o mesmo nos seus apartamentos.

 

Depois, como "sou um jeitoso", fiz questão de trocar eu os focos todos dos patamares. Pensava que iria demorar mais, uma manhã e ficou tudo feito. E, com isto, poupei ao condomínio mais de 200 euros (sem IVA), só em mão de obra. Afinal, as aulas de eletrotécnia na secundária serviaram para alguma coisa. E serviu de terapia...

 

Pelo caminho, comecei a olhar para os blocos autónomos de emergência, (aquelas iluminações com ar inocente com um bonequinho a correr), e decidi fazer as contas. Cheguei à conclusão que além de gastarem cerca de 12 W cada um por hora (a maioria dos 57 estavam ligados 24 horas por dia) quando fossem necessários, ou seja, em caso de falha de eletricidade, ficávamos às escuras. Isto porque, ao faltar a energia, é suposto arrancar a bateria e, na maioria, já estavam prontas para o lixo. Ao longo dos anos andámos a pagar lâmpadas de substituição para um bloco que nunca iria servir os seus propósitos quando fosse realmente necessário. Mais de 1200 euros anuais em consumo energético, feitos os cálculos para estes blocos.

 

E lá decidi propor a mudança para LED. Pesquisa feita, a aposta recaiu nuns blocos de 2.6 W, e que têm a opção de, durante os períodos normais, estar desligados ou a consumir apenas 10% ou 50%. A troca corresponde a uma poupança anual de pelo menos mil euros na fatura de energia. Garantia de dois anos para o material e é suposto durarem 50 mil horas.

 

Mais uma empreitada. Meti na cabeça que trocava aquilo tudo, e lá fui armado em eletricista. Principalmente porque a mão de obra para esta mudança rondava os 800 euros mais IVA, nas versões mais em conta!

 

A partir deste momento, a fatura de energia caiu brutalmente. Nota-se no consumo mensal uma redução substancial mesmo com o custo de investimento em material.

Depois, porque não trocar para Led tudo o que eram lâmpadas fluorescentes da garagem? E as das escadas, que ainda estavam com lâmpadas incandescentes de 60W. Para o seu lugar, Led de 3 W, e com mais luz.

 

A plataforma de gestão

Como referi antes, quando decidi pelo Condomínio DECO+, pesquisei outros softwares. Mas, desconhecendo-os, acabei por considerar que a DECO daria mais garantias. Foi um engano. O software é subcontratado a terceiros, é o mesmo software utilizado pela maioria das empresas de administração de condomínios, e não funcionou.

 

Um erro de incompatibilidade dos meus dados, porque sou sócio da DECO, com a inscrição na plataforma, deu para estar um mês à espera de resposta. Claro que, ao fim de uma semana, optei por testar mais dois ou três que, além de um custo bastante mais reduzido, ofereciam 30 dias gratuitos, sem compromisso. Resultado, mais uma poupança no orçamento superior a 240 euros (a plataforma Condomínio DECO+ cobra 306 euros por ano).

 

A escolha acertada foi para o FlexDomus. Um software intuitivo, que permite fazer toda a parte de gestão mais burocrática, emitir recibos, notas de débito... Enfim, fazer a parte da gestão administrativa, propriamente dita. E com um apoio telefónico excepcional. Até agora, continuo a confiar no velho ditado: "Há males que vêm por bem..."

 

Este ano deu algum trabalho, pois é preciso montar processos, mas já fizemos mais do que em quase dez anos das administrações anteriores. E a gastar uma ínfima parte do que nos tem sido cobrado ao longo dos anos.

 

Por isso, fica o conselho, arrisquem na gestão própria. Principalmente se for um condomínio pequeno, não vale a pena o que pagam às empresas de administração que pouco ou nada mais fazem do que emitir recibos de quotas e cobrar por serviços valores exorbitantes que, o mais certo, é não serem sequer prestados. No ano passado, cobraram-nos 65 euros para trocar dois sensores de iluminação. Aquilo até pode parecer uma coisa complicada mas, basta ligar três fios. E o que dizem por ter de pagar 50 euros para trocar a lâmpada de um semáforo do estacionamento?

 

Ouvi relatos de técnicos dizer que têm acordos com estas empresas de condomínio para faturarem a mais e muitas vezes por trabalhos que nunca são realizados. Ouvi empresas reclamarem porque as de gestão de condomínio lhes devem dinheiro, ouvi de tudo um pouco. Mas aquilo que deixei de ouvir foi um senhor mal educado a tentar justificar um trabalho inexistente ou mal feito.

 

Para 2019, as contas estão praticamente feitas e a reunião convocada. Não faço ideia se irei repetir, se tiver de o fazer, apesar de ter sido um ano bastante intenso, comigo jamais voltará a entrar no prédio uma empresa de gestão de condomínios.

Neste ramo, até agora, vale tudo, mas não será com o meu dinheiro!

 

Notas finais:

Haverá condomínios com características diferentes. Condóminos mais complicados que não pagam quotas, são arruaceiros, implicam com tudo ou não querem nem saber do que se passa. Ninguém quer ser administrador de um condomínio com estas características mas, lembre-se, a sua casa, por muito que a mantenha impecável pelo interior, pode desvalozrizar se as partes comuns forem descuidadas.

Quantos dos que estão a ler este artigo desconhecem a maioria dos restantes condóminos, nunca lhes falou ou sequer sabe da sua existência ou nome? Fica o conselho para experimentarem, porque as Assembleias Gerais de condomínios estão a chegar e é altura de tomar decisões para o novo ano que aí vem.

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